http://real-estate-osaka.com/

不動産売却する上で押さえておくべきポイント

不動産売却の流れは売主として当然知っておくべき知識

 

大阪で不動産を売却するのであれば、一通りの流れは事前に理解しておきましょう。

不動産売却の流れは基本的な知識ですが、これが理解できていないと時間を無駄にしたり買主さんや不動産会社を困らせてしまう事にもなりかねません

不動産の流れというのは誰にでも理解できる事です。不動産売却するのは一生のうち1回か2回くらいという方が大半だと思いますので、基本的な知識を頭に叩き込んで限られた機会で失敗しないように理解を深めていきましょう。

①対象不動産の売買相場を調査

査定サイトにアクセスする前にインターネットを使って自分で対象不動産の売買相場を調べてみましょう。同物件や同条件で販売中のものが幾つか見つかるかもしれません。

Yahoo!不動産    HOME’S    アットホーム

②複数の不動産会社に査定を依頼

価格相場がある程度理解できれば、査定サイトから依頼してみましょう。

複数の不動産会社で徹底的に比較検討し、最も高値売却価格を提示してくれた業者と実際にやり取りをし、担当者のサービスや対応、会社の信頼度などを総合的に判断して売却をお願いする1社を決めてください。

マンション売却、不動産売却のイエイ
不動産査定 売却予定物件の情報を入力し最大6社の大手不動産会社に査定依頼を出す事ができますので、返答のあった不動産会社の査定価格をじっくりと吟味して、最高値を提示した会社と取引を進めましょう。
>詳しくはこちら
不動産売却査定サイトはスマイスター
スマイスター 全国約1000社の優良不動産会社に一括で見積もりできる利便性。査定申込はオンラインから1分もあれば完了します。利用者数350万人突破の優良比較サイト
>詳しくはこちら
不動産査定エージェントの一括無料査定


売却予定物件の情報を入力し最大6社の大手不動産会社に査定依頼を出す事ができますので、返答のあった不動産会社の査定価格をじっくりと吟味して、最高値を提示した会社と取引を進めましょう。
>詳しくはこちら

③媒介契約の締結

販売活動を始めるにあたり不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約についてで詳しく説明していますが、三タイプある媒介契約書の中でお勧めは専任媒介契約です。

署名捺印後、媒介契約書は不動産会社と売主が原本を1通ずつ保管します。

媒介契約締結時には、売却対象不動産について知りうる「あらゆる情報」を不動産会社に伝えて下さい。売主しか知り得ない情報もたくさんあると思いますが、例えそれがマイナスな事でも正直に全て伝えておくことで後のトラブルを防ぐことができます。

④販売活動開始

媒介契約を締結した不動産会社の担当者が、あらゆるネットワークや媒体を使って高値売却できるよう動いてくれます。その間、売主はじっと待っているのではなく高値売却できるための協力や準備は惜しまず行いましょう。

案内や内覧のための準備

不動産会社の担当者が購入希望者を連れて現地確認や内覧をする時に備えて、対象不動産やその周辺はできる限り清潔な状態にしておきましょう。生活ゴミが散乱していたり、イヤなニオイが充満していると購入希望者に悪い印象を与えてしまいます。

対象不動産から近い距離に住んでいるのであれば、定期的に訪れて軽く掃除をしたり、空気の入れ替えや芳香剤を置くなどしておけば購入希望者に良い印象を与えます。

ゴミの片付けを怠っていたり、汚れや劣化が激しい箇所が見つかると売買価格から値引きするよう交渉が入ることがあります。それでなくとも大阪での不動産購入は「値引き交渉をするのが当たり前」と思っている方も多いので、交渉で不利にならないよう対象不動産は綺麗にしておきましょう。

 

定期的にインターネット不動産サイトをチェック

媒介契約を締結して2〜3週間もすると、様々な不動産サイトや不動産会社各社のホームページに売り物件情報をして対象不動産が紹介されているはずです。「どこを探しても見つからない」という場合はすぐに担当者に連絡しましょう。

 

売却時にかかる手数料や経費を試算

不動産売却時にかかる支払手数料や経費について試算しておくことも忘れずに。

主なものとしては、

  • 不動産仲介手数料
  • 司法書士費用
  • 印紙代
  • 一括返済手数料(銀行借入が残っていれば)

詳しい内容については不動産売却時にかかる費用についてで説明します

>>不動産仲介手数料は値引できるって本当??

購入希望者から買付が入れば価格について担当者と協議

大阪の不動産取引では、購入希望者が必ずと言っていいほど値引き交渉を入れてきます。売買価格そのままでの取引というのはごく稀ですので、値引き交渉は「挨拶がわり」と認識しておいて下さい。

購入希望者から買付証明書が入れば価格について担当者と相談しましょう。希望価格に納得がいかなければ断るという余裕を見せておくことも高値売却をする上で大切です。無茶な価格交渉にはNOを突きつけましょう。

 

(補足)自分で購入希望者を探しても構わない

専任媒介契約では契約を締結した不動産会社以外に依頼する事を禁止していますが、自分で購入希望者を探すことは何ら問題ありません。身内や友人、近所の方などに話をしてみて対象不動産に興味がある方がいるかどうか探してみても構いません。

⑤売買契約締結

売買契約書など売買契約に必要な書類は不動産会社がすべて準備してくれます。

売主は決められた契約日に契約場所に行き、売買契約書や重要事項説明書などの内容説明を受けた後に署名・捺印をし買主から手付金(売買金額の10%〜20%)を頂きます。

>売主は売買契約書の印紙税タダって本当??

⑥最終決済(物件引渡し)までに準備すること

抵当権抹消手続き

売主が自分で抵当権者(融資を受けている金融機関)に連絡し、「物件を売却することになったので一括返済の手続きを進めてほしい」と伝えます。一括返済について必要な書類の内容や用意するものについては各金融機関にお問い合わせください。

 

司法書士との打ち合わせ

司法書士は不動産会社が用意してくれるケースがほとんどですが、売主ご自身で頼みたい司法書士がいればその先生にお願いしても構いません。司法書士と事前に完璧に打ち合わせを済ませておくことが決済までの準備で最も重要です。抵当権抹消があれば銀行と司法書士との事前打ち合わせも必要です。

  • 権利証
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書

など売主が準備するものについては、最終決済前に司法書士に預けておけば当日の忘れ物やミス、トラブルを防ぐことができます。

>>司法書士によって請求される金額が違うって本当??

⑦最終決済・物件引渡し

売主・買主・不動産会社三者が合意した日に最終決済を行います。ここまでの注意事項をしっかりと確認し事前準備ができていれば最終決済時には煩わしい手間もなく、スムーズに完了するでしょう。高値で売却できて本当に良かったですね。

 

高値売却する為の媒介契約

 

販売活動に入る前には不動産会社とお客様の間で媒介契約を締結します。媒介契約は売買契約とは違い、売主が不動産会社に依頼する業務やサービス内容・仲介手数料の取り決めなどを明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐための大事な契約です。

宅建業法でも定められているものですので、内容を十分に理解した上で署名捺印をしましょう。

媒介契約は全部で三種類

媒介契約のタイプは、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つのタイプがあり、それぞれに異なった性質・特徴を持っています。

専属専任媒介契約

文字通り不動産会社1社のみが専属専任となり販売活動を開始するという契約です。売主は自分で買主を探すこともできますが、売買契約手続きは専属専任契約を結んだ不動産会社を通すことが法律で義務付けられています。

売主にとっても法的拘束力が強い要素がありますが、信頼できる1社であれば専属専任契約で任せても構いません。任された不動産会社としても「一般的な契約期限内(3ヶ月以内)に絶対決めてやる」と強い意気込みを持って頑張ってくれるでしょう。

専任媒介契約

専属専任媒介契約から「専属」の文字が取れていますが、内容はほぼ同じで契約を結んだ不動産会社以外に依頼することはできません。ただし自分で買主を見つけた場合は不動産会社を通さずに契約することができます。

一般媒介契約

複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができます。法的拘束力はなく、自分で買主を見つけた場合も不動産会社を通す必要がありません。

複数に同時依頼できるというメリットがあるように思われますが、各不動産会社は「自分のところ以外にも任せている不動産会社がある」という事で販売活動のモチベーションが下がり、真剣に取り組んでくれない可能性があります。

 


結局のところ媒介契約ってどのタイプを選べばいいの?

より高値で不動産を売却したいのであれば専任媒介契約がいいよ

どうして?専任媒介だと1社にしか頼めないけれど、一般媒介は複数の不動産会社に同時依頼できるよ

一般媒介は不動産会社同士の競争力が高まる反面で各社の取り組みは希薄になってしまうんだよ。モチベーションも上がらないしね

専任媒介だと任された不動産会社は真剣に取り組んでくれるってこと?

そうだね。自分の会社だけに任せてくれたのだから絶対に結果を出さないとという気持ちになるよね。媒介契約期間は3ヶ月だけどその間に絶対決めてやると担当者は意気込んでくれるよ

 

専任媒介契約を締結しましょう

最高値を提示してくれた業者に販売活動を任せるのであれば、その不動産会社と専任媒介契約を結びましょう。

専任媒介契約を締結すると、期間内(基本3ヶ月)は別の不動産会社に販売活動の依頼をする事ができませんが、専任媒介契約を締結した不動産会社を通じて、あなたが依頼した販売物件情報が他の不動産会社にも拡散されます。指定流通機構への情報登録も義務付けられていますので、登録後は全国の不動産会社が情報を閲覧して勝手に販売活動を開始してくれます。

一般媒介契約を複数社と結ぶと自分が窓口になって、逐一業者からの問い合わせを受けなくてはなりませんが、信頼できる1社と専任媒介契約を結べば、その業者が総窓口となって全国からの問い合わせ対応を処理してくれます。私の経験上、媒介契約は信頼できる不動産会社との専任媒介がベストです。

 

不動産売却時にかかる費用について

 

大阪の不動産を売却する際にかかる費用について事前に理解を深めておきましょう。事前に知っておくことで売却後に手元に残るお金の計算がし易くなります。

当サイトで紹介している査定サイトの不動産会社では絶対に有り得ませんが、大阪府内の不動産会社の中には、様々な名目でお客様から手数料を多めに徴収する悪徳業者もいると聞きます。正しい情報と知識を知っておけば、無駄な費用は1円も支払わなくて済みますので、よく理解を深めておいてください。

その① 仲介手数料

仲介手数料の算定方法は宅建業法で決められており、規定を超えた手数料を頂くことはできません。

物件価格200万円以下

5%+消費税

不動産価格200万円超〜400万円以下

(4%+2万円)+消費税

不動産価格400万円超〜

(3%+6万円)+消費税

仲介手数料は値引きできるの?など詳しい説明はこちら

その② 司法書士費用

登記に関する手続きは司法書士に一任するのが一般的です。不動産会社を通して取引を進める場合は必ず司法書士が登記手続きをすることになります。

売渡証書作成費用

関西特有の慣例で、大阪を含む関西の不動産取引をする際に司法書士が請求する費用です。関東の物件や司法書士からは基本的に徴収されません。関西(大阪)の司法書士でもこれを徴収しない先生もいますので交渉次第といったところでしょうか。税金ではなく司法書士への報酬と捉えてください。一般的に15,000円〜25,000円が相場です。

抵当権抹消費用

銀行からの借入れが残っていて、不動産売却代金から返済する場合にかかる費用です。登録免許税+司法書士への報酬が必要です。

司法書士の違いで報酬は違うの?など詳しい説明はこちら

その③ 契約印紙代

不動産売買契約書には売買代金に応じて定められた印紙を貼り付けしなくてはなりません。これも法律で貼り付けが義務付けられております。

不動産売買契約書の印紙税については以下の一覧表をご確認ください。


*国税庁ホームページより抜粋

平成30年3月31日までに作成された売買契約書については軽減税率が適用されますので、右側の金額が印紙税となります。

売主が印紙代を払わずに済む方法がある?など詳しい説明はこちら

その④ 一括返済手数料(ローン残債がある場合のみ)

不動産を売却する際に、銀行から借りたローンの残債がまだ残っている場合は、売却した代金からローン残高を一括で返済することになります。

銀行に対して支払う手数料ですので「値引き交渉」も「払わずにすむ方法」もありません。金融機関によって金額は変わりますが、それほど高くもないので心配する必要はありません。

その他 測量費用・解体費用・引越し費用など

ケースバイケースで上記費用が発生する場合があります。詳しくは不動産会社に相談しましょう。